ПЕРЕВИЩЕННЯ ПОВНОВАЖЕНЬ ЗАБУДОВНИКОМ?

Договір на надання комунальних та експлуатаційних послуг укладається одночасно з моментом введення будинку в експлуатацію. Відтак у Вас, як інвестора, виникає обов'язок по сплаті комунальних платежів після прийому квартири, зокрема, на підставі укладення договору з обслуговуючою організацією, а у покупця, який купив житло у забудовника, на підставі договору купівлі-продажу – з моменту передачі майна, процедура і термін якої відображається у відповідному договорі.

Виконавцем згаданих послуг може виступати так звана Керуюча компанія забудовника. Так, після здачі об'єкта в експлуатацію організовується структурний підрозділ забудовника або афільована компанія, якій передається побудований об'єкт на баланс, і яка виконує функції обслуговуючої організації.

Відмовитися від конкретних, включених в загальний тариф послуг для його зниження в приватному порядку практично нереально. Оскільки договір типовий для всіх інвесторів, як і набір описаних у ньому послуг.

Єдиний спосіб змінити ситуацію, яка склалася, прийняти спільне рішення мешканців будинку не платити за якусь послугу, або створити ОСББ. Утворення останнього регулюється двома законами: Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» і Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». 

Перший нормативний акт визначає три форми управління: Загальні збори, ОСББ, Керуюча компанія. При цьому ОСББ та Керуюча компанія – це юридичні особи з можливістю спрощеної системи управління і захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень. Власне Керуюча компанія – призначений управитель і балансоутримувач. Щоб обрати іншу Керуючу компанію мешканцям потрібно створити об'єднання жителів багатоквартирного будинку і укласти договір на потрібні послуги з іншою обслуговуючою організацією.

Мешканці можуть прийняти рішення про те, що їх будинок буде обслуговувати керуюча компанія, яка сама візьме на себе всі клопоти з обслуговування. При цьому керуюча компанія звітуватиме ОСББ щодо усіх своїх витрат і буде зобов’язана якісно обслуговувати будинок, адже керівники ОСББ можуть не підписати акт виконаних робіт або взагалі розірвати з нею договір і найняти іншу керуючу компанію.

Також варто підкреслити, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є неприбутковою організацією. Відповідно, на відміну від керуючих компаній воно не платить 20% податку на прибуток. Значить, на цю суму тарифи для мешканців можуть бути зменшені. 

Нова редакція закону України "Про житлово-комунальні послуги" регламентує права і обов’язки ОСББ, споживачів і постачальників послуг.

Згідно з цією редакцією закону, пеня за несвоєчасну оплату комуналки повинна з'явитися вже в 2018 році. Розмір пені складатиме 0,1% від боргу в день. При цьому загальна сума пені не повинна перевищувати суму заборгованості. Пеня нараховується після 20 числа кожного місяця. Тому, якщо провести оплату 30 числа, доведеться оплатити на 1% більше. 

Істотним моментом є те, що за невиконання обов'язків, передбачених договором, керуюча компанія може звернутися до суду. Поки що судова практика складається на користь таких компаній.

Водночас, щодо деяких будівельних обмежень по ремонту, будь-які не передбачені законодавством України та договором умови проведення ремонтних робіт можуть виявитися такими, що порушують Ваші законні права та інтереси.

Що стосується проведення галасливих ремонтних робіт, то такі дозволено здійснювати тільки в робочі дні в період з 8:00 до 21:00. Такі норми закріплені Законом України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» від 24.02.1994 №4004-XII та Постановою КМУ від 24.01.2006 №45. За цих обставин, вважаємо, може мати місце ігнорування Керуючою компанією вимог згаданих законів, що своєю чергою може призвести до порушення Ваших прав та законних інтересів.